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Choix du régime fiscal d’une SCI : IS ou IR ?

Le 21/03/14

De nombreux conservatismes prévalent encore trop en la matière pour ce qui concerne l’option IS. Ces conservatismes viennent d’une époque révolue dans laquelle le taux d’impôt sur les société se montait à 50 %, d’une époque dans laquelle la CSG CRDS n’existait pas et dans laquelle l’impôt sur le revenu n’était pas aussi lourd ! Cette époque est définitivement révolue.

Deux écoles s’affrontent, sans aucun fondement. Il y a les adeptes de l’IR dont l’argument massue est le suivant : l’exonération de la plus value sur la revente du bien au terme d’une période de 15 ans.

Très bien, mais de nombreux arguments objectifs et chiffrables viennent le contrecarrer :

  • la revente est une possibilité, pas une obligation.
  • en option IR classique, le contribuable paie de l’impôt sur le revenu (à une période de sa vie ou il a des revenus donc une tranche marginale d’imposition élevée) et de la CSG CRDS sur des bases qui n’ont rien à voir avec les flux de trésorerie. Concrètement, eu égard aux très faibles possibilités de déductions fiscales dans le régime des revenus fonciers, les contribuables se voient taxés sur la plus complète virtualité financière ! Cela conduit certains d’entre eux à créer du déficit artificiellement pour contrer cette situation néfaste. D’autres sont obligés de céder tout ou partie de leur patrimoine pour faire face à leurs impôts !
  • les impôts payés sur les revenus fonciers sont des avances gratuites au fisc et le contribuable perd l’avantage de l’effet de levier du temps dans son projet immobilier (un impôt payé en 2011 est plus de deux fois supérieur en €uros constants que celui payé 25 ans plus tard en 2036 sur la base d’un hypothèse réaliste d’inflation à 3 % !). Autrement dit, tout l’argent avancé au fisc n’est pas placé et ne produit pas d’intérêts !
  • les avances d’impôt faites au fisc sont souvent bien supérieures au montant des impôts payés sur la plus value (lorsqu’il y a revente !!), car souvent, cette vente a lieu bien plus tard, à un moment ou la tranche marginale d’imposition du contribuable est bien plus faible.

A contrario, de nombreux arguments positifs en faveur de l’option IS sont à souligner :

  • La possibilité d’amortir le bien immobilier investi en déduction des loyers : cela a pour effet de réduire considérablement la base de taxation précisément pendant la durée de remboursement du prêt. Par conséquent, il y a « justice fiscale » par une mise en adéquation entre la base taxable et les flux financiers
  • La possibilité de distribuer des dividendes dans un régime fiscal personnel très avantageux : 40 % d’abattement sur ce revenu.
  • En cas de non revente (ce qui est souvent complètement oublié par les adeptes du régime classique IR), c’est tout bénéfice : pas de taxation pendant la période de capitalisation et revenus avantageux à la sortie….

En matière de conseil, ne jamais généraliser, mais surtout et aussi, regarder les choses en faces après les avoir mesurées.

Dans les simulations immobilières faites par Mass & Lauter, nous comparons systématiquement les deux solutions en intégrant tous les paramètres personnels de l’investisseur.

      

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