A quoi sert la SCI ?

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La Société Civile Immobilière désigne une catégorie juridique particulière de sociétés dont les activités relèvent du domaine immobilier. La question qui se pose est pourquoi faire une SCI alors qu’il est parfaitement possible de s’associer en indivision entre particuliers ? Il existe des raisons juridiques, patrimoniales, et fiscales en faveur de la SCI.

La première raison est juridique : les statuts d’une SCI permettent de régler la plupart des difficultés pouvant survenir dans la vie d’une société. Elle manifeste la volonté de participer ensemble à une oeuvre commune. Les cas de décès, d’incapacité, de mésentente sont parfois clairement définis par la loi, mais il est possible d’y déroger et de prévoir des dispositions plus adaptées à chaque cas de figure. Il est notamment possible de rédiger un pacte d’associé qui sera chargé de régler des cas d’espèces prévus et voulus par les associés.

La deuxième raison est patrimoniale : le fait de disposer d’un capital social permet de définir des pourcentages de détention très fins, et donc de pouvoir répartir un patrimoine globalement, de façon équitable par exemple à ses héritiers. Lors d’une succession, des problèmes de compensation entre les ayants droits peuvent voir le jour, notamment si le patrimoine est composé d’éléments hétéroclites en taille et valeurs. La SCI permet de pallier cet inconvénient et d’opérer des compensations à l’aide de pourcentages de détention plus finement calculés. Autre élément patrimonial : il est possible de démembrer les droit de propriété entre usufruit et nue-propriété portant sur les parts sociales. Ainsi, un donateur peut ne donner que la nue-propriété et conserver l’usufruit afin de pouvoir jouir des revenus de son patrimoine, tout en ayant l’ayant transmis pour l’essentiel de sa valeur à ses héritiers à moindre coût fiscal.

La troisième raison est fiscale : dans un certain nombre de cas, le régime de taxation à l’impôt sur les sociétés s’avère être un choix judicieux, notamment pour les contribuables fortunés, mais aussi pour ceux qui n’envisagent pas de céder leur bien.

Un dernier argument, est la clarté : une société civile immobilière doit tenir une comptabilité, et celle ci doit être annuellement validée par une assemblée générale ordinaire qui donne quitus à la gérance, et approuve les comptes. Cette comptabilité est le gage le plus essentiel du respect de l’équité entre les associés.

Un prévisionnel portant sur une SCI sera le meilleur argument de transparence et de sécurité, notamment pour les financeurs de projets.