Prévisionnel SCI par un expert-comptable

Le prévisionnel de SCI : à quoi sert-il ?

Une société civile immobilière achète un bien, l’entretient et le loue : ses comptes tiennent en quelques lignes, mais la banque, les associés et l’administration fiscale veulent savoir si l’opération tient debout. Le prévisionnel de SCI répond à trois questions simples : les loyers couvrent-ils les échéances du prêt et les charges ? Quelle trésorerie la SCI dégage-t-elle chaque année ? Vaut-il mieux être à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ?

• Obtenir le prêt immobilier de la SCI. Pour un prêt au nom d’une SCI, la banque demande souvent un plan de financement et des comptes prévisionnels qui montrent la capacité de remboursement. Un document signé par un expert-comptable rassure le banquier et accélère l’étude du dossier.
• Choisir entre l’IR et l’IS en connaissance de cause, avant de rédiger les statuts ou d’opter : le comparatif chiffré est inclus.
• Fixer l’apport et les comptes courants des associés, vérifier l’effort de trésorerie des premières années et anticiper les gros travaux.
• Acheter les murs de votre entreprise : la SCI loue les locaux à votre société ; le prévisionnel vérifie que le loyer est cohérent pour les deux structures.

Ce que contient votre prévisionnel SCI

Le même gabarit que nos exemples de prévisionnels de SCI, sur trois à cinq exercices, en PDF signé par l’expert-comptable :

1. Note de l’expert-comptable et hypothèses retenues : prix, frais d’acquisition, travaux, loyers, charges, emprunts.
2. Synthèse : loyers, excédent brut d’exploitation, résultat, capacité d’autofinancement et trésorerie en un coup d’œil.
3. Investissement et plan de financement : prix d’achat, frais de notaire et d’agence, travaux, mobilier ; apport en capital ou en compte courant, prêts et tableau d’emprunt.
4. Loyers prévisionnels, lot par lot : date de mise en location, vacance locative, indexation.
5. Charges : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, entretien, gestion locative, honoraires.
6. Comptes de résultat, trésorerie et bilans prévisionnels, avec la capacité de remboursement du prêt année par année.
7. Comparatif impôt sur le revenu / impôt sur les sociétés : impôt et prélèvements sociaux selon la tranche d’imposition des associés, trésorerie disponible et points de vigilance pour la revente.
8. Conclusion de l’expert-comptable sur la viabilité de l’opération, commentée lors d’un entretien de 30 minutes (visio ou téléphone).

SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés : le comparatif inclus

À l’impôt sur le revenu, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans ses revenus fonciers et paie l’impôt à son taux marginal, plus les prélèvements sociaux. Le bien n’est pas amorti, mais les intérêts d’emprunt et les charges sont déductibles, et un déficit foncier peut, dans une certaine limite, réduire le revenu global. À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers, avec des abattements pour durée de détention.

À l’impôt sur les sociétés, la SCI paie elle-même l’impôt et amortit l’immeuble (hors terrain) et les travaux : le résultat imposable est souvent faible pendant de longues années. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils perçoivent. En contrepartie, la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, après amortissements, sans abattement pour durée de détention. L’option pour l’IS ne peut être révoquée que jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option ; ensuite, elle est définitive.

La bonne réponse dépend de la tranche d’imposition des associés, des loyers, de l’emprunt, de l’usage des bénéfices et de la durée de détention : c’est exactement ce que le comparatif chiffre, sur votre projet. À noter : une SCI qui loue en meublé de façon habituelle ou qui exerce une activité commerciale relève en principe de l’impôt sur les sociétés.

Pour quels projets ?

• Achat d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble de rapport par une SCI à créer ou déjà existante.
• Murs professionnels : bureaux, local commercial, atelier ou garage loués à votre propre société ou à un tiers.
• SCI familiale ou patrimoniale : préparer la retraite, organiser la transmission, accueillir un associé.
• Travaux de rénovation, agrandissement, renégociation ou rachat d’emprunt.

Pourquoi 200 € HT, quand le prévisionnel d’entreprise est à 400 € HT ?

Une SCI de location n’a ni clientèle à conquérir, ni stock, ni salariés : ses recettes sont des loyers, ses charges sont connues et son financement repose sur un prêt amortissable. Le prévisionnel est donc plus rapide à établir, et nous le facturons 200 € HT, prix fixe, entretien de 30 minutes compris, livré 48 h après le paiement d’un dossier complet.

Votre projet est une entreprise commerciale, artisanale ou libérale, ou votre société exerce une activité immobilière commerciale (marchand de biens, promotion, location saisonnière avec services) ? Choisissez le prévisionnel d’entreprise (prévisionnel classique, 400 € HT).

Exemples de prévisionnels de SCI

Des prévisionnels réels, anonymisés (noms, lieux, dates et montants modifiés) :

• SCI à l’IS : achat d’un immeuble de dix appartements (16 pages)
• SCI : achat d’un appartement financé par emprunt et compte courant (18 pages)
• SCI : achat d’une maison locative (16 pages)
• SCI familiale : achat d’un studio (16 pages)
• SCI rachetant les murs d’un garage (16 pages)
• SCI à l’IS louant des bureaux à un cabinet (17 pages)
• Renégociation de l’emprunt d’une SCI (16 pages)

Tous les exemples du secteur immobilier

Questions fréquentes

La banque exige-t-elle un prévisionnel pour un prêt à une SCI ?

Pas systématiquement, mais c’est fréquent dès que le montant est important, que la SCI vient d’être créée ou que les loyers doivent couvrir les échéances. Le prévisionnel présente le plan de financement, le tableau d’emprunt et la trésorerie année par année : le banquier y trouve directement la capacité de remboursement.

Ma SCI n’est pas encore créée : pouvez-vous faire le prévisionnel ?

Oui, c’est le cas le plus courant. Indiquez les associés envisagés, leur apport et le bien visé : le prévisionnel commence au premier exercice de la future SCI.

Le comparatif IR / IS est-il vraiment inclus dans les 200 € HT ?

Oui. Il suffit de nous indiquer la tranche d’imposition de chaque associé (ou de déposer son dernier avis d’impôt sur le revenu).

Sur combien d’années ?

En général cinq exercices ; trois si votre banque le demande.

Quels documents fournir ?

Le questionnaire SCI (Word), le compromis ou l’annonce du bien, la simulation de prêt et, si vous les avez, les devis de travaux, une estimation de loyer et le dernier avis de taxe foncière. Pour une SCI existante : ses derniers comptes et les tableaux d’amortissement des emprunts en cours.

Comment se passe la commande ?

Vous déposez votre dossier gratuitement, nous l’examinons et vous rappelons sous 24 h. Vous réglez en ligne et nous faisons le point lors d’un entretien de 30 minutes, en visioconférence ou par téléphone : le prévisionnel signé vous parvient 48 h après le paiement d’un dossier complet. Le prix est de 200 € HT ; une SCI immatriculée avec un numéro de TVA intracommunautaire commande en « Entreprise » (TVA autoliquidée), une SCI en création ou sans numéro de TVA commande en « Particulier ».

Philippe Massoubre, expert-comptable et commissaire aux comptes.