Les activités immobilières : IS ou IR ?

La question se pose dès la constitution d’une société immobilière : quelle régime fiscal adopter ? Revenus fonciers (IR) ou Impôt sur les sociétés (IS) ? Méfiez vous des à priori, car de nombreux conseils vous donnent une réponse catégorique sans analyse préalable. En fait, la réponse à cette question doit obéir à un cheminement d’analyse préalable qui peut vous éviter de gros déboires, pendant, et au terme de la durée d’amortissement du bien immobilier, et celle du remboursement de l’éventuel emprunt afférent.

Pour résumer les enjeux de ce choix voici ce qu’il faut comprendre :

SUR LE PLAN DES REVENUS ANNUELS

– dans le régime IR : les revenus immobiliers sont déterminés tous les ans, et aucune déduction d’amortissement n’est possible (à l’exception des régimes spéciaux défiscalisants ayant d’autres contreparties et obligations spécifiques). Dans ce régime IR classique (revenus fonciers), vous déclarez une base supérieure à votre cash-flow net, car vous ne pouvez pas déduire d’amortissement. Vous payez donc de l’impôt sur le revenu, ainsi que de la CSG+CRDS, sur des sommes que vous n’avez pas encore encaissé.

-dans le régime IS : les revenus immobiliers sont déterminés tous les ans après déduction d’un amortissement déductible de la base taxable. Dans ce régime, votre cash-flow est très proche de la base taxable. Vous ne payez pas d’impôt sur le revenu, ni de CSG+CRDS, sauf si vous distribuez des dividendes. Il y a donc une bonne équité fiscale, entre la base de taxation, et votre impôt.

SUR LE PLAN DE LA TAXATION DES PLUS VALUES

– dans le régime IR : vous bénéficiez d’une exonération totale de taxation de plus value lors de la revente d’un bien détenu depuis plus de 15 ans. Cet avantage est l’argument principal de l’option IR.

– dans le régime IS: vous payez de l’IS sur la plus value (Prix de vente – valeur nette comptable dans les livres de la société).

SYNTHESE

A court terme, le régime IS est incomparablement meilleur, car il évite au contribuable d’avancer de la trésorerie au fisc, sur un cash-flow inexistant. En bref, en option IR, vous avancez de l’impôt au trésor public sur un capital en virtuelle constitution !

A long terme, et en cas de revente du bien au terme de 20 ans (par exemple) la comparaison doit s’opérer entre les deux éléments suivants :

– l’impôt sur le revenu et la CSG CRDS payés pendant 20 ans : à noter à ce sujet que la CSG CRDS n’a cessé d’augmenter (1.1 % à sa création en 1991 et 12.3 % en 2011). Compte tenu de l’état des finances publiques, force est de constater que ce taux continuera d’augmenter à l’avenir.

-la plus-value soumise à l’IS : cette plus value sera taxée au taux en vigueur (actuellement 33,33 %), et éventuellement la fiscalité personnelle résultant de la distribution de dividendes suite à la réalisation de la plus value.

En conclusion, il ne faut pas avoir d’opinion pré-conçue sur l’intérêt d’une option par rapport à une autre. En effet, si la stratégie long terme est de se constituer une retraite, et de garder les biens immobiliers dans la société, force est de constater qu’alors le régime IS est très intéressant, car son seul inconvénient c’est lors de la revente des biens. A contrario, si la stratégie est la revente à terme, alors il conviendra de simuler au cas par cas, en fonction notamment de la tranche marginale d’imposition personnelle des associés, l’opportunité d’option pour un régime ou un autre. Dans ce dernier cas, tout dépendra du délai probable de revente des biens, et de la situation personnelle des associés. Seule une étude personnalisée peut répondre à cette question.