Le droit de propriété est traditionnellement divisé en 2 parties : usufruit (le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits) et nue-propriété (le droit de modifier, d’aliéner, de transformer ou détruire le bien). Cette notion s’applique aussi aux titres de participation des sociétés que l’on peut démembrer.
L’intérêt est multiple. Tout d’abord la valorisation de la société se retrouve divisée entre Usufruit et Nue-Propriété, et permet donc de disposer d’un moyen d’action très puissant pour transmettre une entreprise à bas coût à ses héritiers, tout en s’assurant de continuer à jouir des dividendes de cette société en conservant l’usufruit. Il suffit de transmettre la nue-propriété, laquelle reste très forte dans les tranches d’âge entre 40 à 70 ans. A titre indicatif voici le barême fiscal 2010 de l’usufruit et de nue-propriété.
L’usufruit est égal à
– 10% de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
– 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
– 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
– 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
– 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
– 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
– 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
– 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
– et 90% en deçà.
La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction.
Très concrètement, on peut donc facilement diviser par 2 la valeur sur laquelle s’applique la fiscalité relative aux cessions d’entreprise, mais aussi celle afférente aux droits de mutations sur la transmission de patrimoine.
Alors oui, le démembrement du droit de propriété est un moyen très efficace de transmettre son patrimoine entrepreneurial tout en continuant de percevoir des revenus. Cela est particulièrement adapté aux sociétés à prépondérance immobilière capables de distribuer des dividendes.
Attention toutefois à procéder au préalable à une valorisation d’entreprise qui soit sérieuse et motivée : l’administration fiscale surveille de près les démembrements de droits de propriété. Il suffira de lui présenter à sa demande, une méthode claire et justifiée de la valorisation des parts sociales ayant fait l’objet d’un démembrement.