Prévisionnel pour business plan

Les vraies/fausses croyances sur l’immobilier : comment faire un bon coup

Le 8/02/11

A travers les médias, mais aussi dans son entourage, chacun y va de sa chansonnette sur l’immobilier. Ce qu’il faut déjà commencer à comprendre, c’est qu’il n’existe pas UN immobilier, mais des centaines de cas particuliers, et cela, juste dans son entourage géographique proche. La seule bonne attitude en matière immobilière, c’est précisément de ne pas avoir de préjugé, ni de croyances.

Indépendamment des crises, (lesquelles sont d’ailleurs des périodes d’opportunités), il existe toujours des bon coups. Mais au fait, c’est quoi un bon coup immobilier ?

Bonne question, à laquelle il existe une seule façon de répondre : élaborer un prévisionnel sur les 10 premières années en intégrant toutes les données :

- évolution moyenne du loyer sur la période : cela est particulièrement important dans l’immobilier, car le temps joue un rôle énorme dans la rentabilité future du compte d’exploitation

- évolution probable des emprunts : si ceux ci ont une part de variabilité intrinsèque (variable , ou variable capé), il convient d’apprécier le risque de hausse de frais financiers avec prudence et volontarisme.

- analyse réaliste des frais généraux : charges propriétaire récurrentes, investissement, et lissage dans le temps par l’amortissement

- analyse des impôts et taxes : fiscalité sur loyers (CRL par exemple), impôts locaux, impôt sur les sociétés

A l’issue de cette analyse, un seul juge de paix vous permettra de trancher, et à votre banquier de prendre sa décision : la trésorerie prévisionnelle nette de votre projet. C’est cela qui vous permettra de voir si vous faites une bonne affaire.

      

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